Si usted es, o planea ser, un inversionista de bienes raíces, debe estar familiarizado con un intercambio 1031, una estrategia que le permite vender una propiedad a cambio de otra sin pagar impuestos en el proceso.
¿Suena demasiado bueno para ser verdad? Tal vez sea así, pero los intercambios 1031 son reconocidos por el IRS y se rigen por sus pautas. En este artículo, explicaré cómo funciona el intercambio 1031 y entraré en los diferentes tipos, beneficios y riesgos.
Tabla de contenido¿Qué es un intercambio 1031? Diferentes tipos de intercambios 1031 de un resumen de intercambio 1031¿Qué es un intercambio 1031?
Un intercambio 1031 es una transacción en la que "intercambia" una propiedad por otra, lo que le permite diferir las ganancias de capital y los impuestos a una fecha posterior.
La estrategia se aplica principalmente a las propiedades de inversión. Y aunque solía poder usarlo con casi cualquier activo, a partir de 2018 está casi exclusivamente limitado a bienes raíces.
A menudo denominado "intercambios del mismo tipo", el 1031 es una estrategia popular que los inversores inmobiliarios más exigentes utilizan para minimizar el impacto de los impuestos sobre las ganancias de capital en sus actividades de inversión.
Diferentes tipos de interruptores 1031
Como ocurre con casi cualquier estrategia relacionada con los impuestos, existen diferentes tipos de intercambios 1031.
Echemos un vistazo más de cerca a cada uno.
Intercambio de construcción a la medida
Un intercambio construido a la medida se refiere a una propiedad de nueva construcción, pero también puede incluir propiedades que han sufrido renovaciones significativas.
Intercambio tardío
Según las pautas del IRS, un intercambio 1031 debe completarse dentro de los 180 días. Sin embargo, muchos intercambios pueden tardar tanto tiempo en completar el proceso. Aquí es donde entran en juego los intercambios retrasados.
Esto, por supuesto, agrega una capa de complicación al intercambio. Si vende su propiedad antes de obtener un reemplazo, el intercambio se suspenderá efectivamente hasta que se complete. El producto de la venta de su propiedad está en manos de un intermediario calificado y solo se distribuye después de que se haya adquirido la nueva propiedad.
intercambio inverso
En un intercambio diferido, se adquiere una nueva propiedad después de que se haya vendido la original. Pero con un intercambio inverso, la nueva propiedad se adquiere antes de que se venda la anterior.
El aspecto financiero de un intercambio inverso es similar al de un intercambio retrasado, ya que requiere los servicios de un corredor calificado.
¿Por qué hacer un intercambio 1031?
Antes de sumergirnos en los conceptos básicos de los intercambios 1031, analicemos los beneficios y por qué es posible que desee realizar uno.
Pasivo por impuesto sobre la renta diferido
Un intercambio 1031 le permite diferir el impuesto sobre la ganancia de capital de la venta de su propiedad.
La inversión en bienes raíces ya tiene una ventaja fiscal incorporada con tasas más bajas para las ganancias de capital a largo plazo. Esta tasa más baja se aplica a las propiedades mantenidas durante más de un año.
Mientras que las ganancias de capital a corto plazo, realizadas en un año o menos, están sujetas a las tasas ordinarias del impuesto sobre la renta, las tasas impositivas a las ganancias de capital a largo plazo son significativamente más bajas.
Por ejemplo, la tasa impositiva de ganancias de capital a largo plazo de la mayoría de los contribuyentes no supera el 15 % (en comparación con una tasa impositiva normal de ganancias a corto plazo del 22 % en la misma categoría impositiva general). Algunos contribuyentes pueden incluso tener una tasa impositiva de ganancias de capital a largo plazo del 0%.
Agregar un intercambio 1031 a la mezcla incluso empuja el impuesto a las ganancias de capital a largo plazo hacia el futuro.
Esto puede convertir las inversiones inmobiliarias en algo así como una cuenta IRA. Y si bien la ganancia está sujeta a impuestos sobre distribuciones futuras, no hay consecuencias fiscales entre ahora y la venta de la propiedad final en la cadena de intercambio.
Un 1031 permite a los inversionistas de bienes raíces usar el 100% de las ganancias de las ventas de bienes raíces. Esto permite al inversionista comprar propiedades a precios cada vez más altos con un potencial de ganancias aún mayor en el futuro.
Vender una propiedad para una gran ganancia
Supongamos que compró una propiedad de inversión hace 15 años que desde entonces se ha duplicado en valor. Si lo vende, debe reconocer la ganancia y pagar el impuesto a las ganancias de capital a largo plazo aplicable sobre la ganancia.
Pero al establecer un intercambio 1031 y comprar una nueva propiedad de valor similar, la ganancia de la propiedad original puede demorarse varios años.
Benefíciese de un mayor gasto de depreciación
Uno de los beneficios de las propiedades de inversión es la capacidad de reclamar un gasto de depreciación. Los inversores pueden cancelar los costos de adquisición de una propiedad durante muchos años. Esto crea lo que se conoce como un "problema de papel", un problema que existe a efectos fiscales y no requiere desembolso de efectivo.
Las emisiones de papel se pueden utilizar para proteger los ingresos por alquiler de los impuestos. Cuanta más depreciación pueda cancelar, más ingresos por alquiler podrá proteger de los impuestos.
Si ha sido propietario de una propiedad de alquiler durante mucho tiempo, el cargo de depreciación anual se basará en un costo original más bajo. Pero con un intercambio 1031, puede cancelar la depreciación de la nueva propiedad en función de su valor (más alto).
Cómo funciona un operador 1031
En primer lugar, debe estar dispuesto a completar la venta de su propiedad actual y comprar una nueva dentro del plazo de 180 días.
Luego, la propiedad que desea comprar debe ser "similar" a la propiedad que está vendiendo. Eso no significa que tengan que ser réplicas exactas, pero generalmente son similares. Las dos propiedades también deben tener valores comparables para evitar recibir ganancias en efectivo en el mercado de valores que podrían estar sujetas a impuestos.
La transacción debe configurarse como un intercambio, lo que significa que el "vendedor" de la propiedad que ha comprado también debe estar dispuesto a participar.
Una vez que haya vendido su propiedad actual, tiene 45 días para encontrar una propiedad de reemplazo. Todas las partes de la transacción deben ser notificadas del intercambio 1031. Esto incluye al vendedor de la propiedad de reemplazo y al agente calificado elegido (ver más abajo).
Recuerde que la fecha de cierre para la compra de la propiedad de reemplazo debe ser dentro de los 180 días posteriores al cierre de la propiedad original vendida.
El papel del mediador calificado
El corredor calificado es esencial para los intercambios 1031. También conocidos como intermediarios de cambio, retienen fondos hasta que se completa la transacción. Su función es similar a la de un abogado de cierre o una compañía de títulos en una transacción inmobiliaria ordinaria.
El facilitador calificado debe tener una comprensión clara del proceso de intercambio 1031. También debe proporcionar evidencia de cumplimiento, como: B. Completar el examen anual SSAE 16. Los fondos en poder del intermediario deben depositarse en una cuenta asegurada por la FDIC y cualquiera de las partes debe poder verificarlos fácilmente en el intercambio.
Se recomienda encarecidamente que seleccione su corredor calificado antes de comenzar el proceso de intercambio 1031. Debido a las limitaciones de tiempo asociadas con este intercambio, debe estar completamente familiarizado tanto con la competencia y las calificaciones del mediador como con su práctica de proceso.
Reglas para un intercambio 1031
Debido a las implicaciones fiscales, existen reglas especiales para los intercambios 1031.
Las propiedades intercambiadas deben ser "del mismo tipo". Afortunadamente, la definición de similitud en bienes raíces es bastante amplia. Por ejemplo, es probable que tenga pocos problemas para cambiar una propiedad de alquiler unifamiliar por una propiedad de cuatro unidades; Sin embargo, cambiar su residencia principal por una con cuatro unidades puede ser un problema. (Es decir, puede intercambiar una propiedad de alquiler por otra, pero el intercambio no se extiende a la propiedad que tiene para uso personal). El intercambio puede incluir múltiples propiedades. Puede cambiar dos propiedades por una, o una propiedad por dos o más. El intermediario calificado debe mantener todos los fondos intercambiados en la transacción. Los principales involucrados en el intercambio no pueden recibir ni retener fondos del intercambio. Informar la transacción al IRS. Incluso si no hay una obligación tributaria inmediata de un intercambio 1031, aún debe informar el evento en el Formulario 8824 del IRS, Intercambios similares. No es necesario presentar el formulario en cada intercambio 1031, pero debe completarse y presentarse con su declaración de impuestos sobre la renta individual cada año que se produzca un intercambio.Riesgos de un intercambio 1031
Debido a que un intercambio 1031 es más complicado que una venta directa, existen riesgos que debe tener en cuenta antes de continuar:
Si realiza un intercambio tardío y no compra una propiedad de reemplazo dentro de los 180 días, la ganancia de capital de la venta original está sujeta a impuestos. Si la compra del inmueble de reposición requiere una hipoteca inferior a la del inmueble vendido, puede surgir una obligación tributaria por la diferencia entre ambos. Los intercambios 1031 no eliminan su obligación tributaria; simplemente lo posponen. Si completa una serie de acuerdos de trueque durante muchos años, el resultado final será la venta de la propiedad final con una gran ganancia de capital. Eso puede resultar en una enorme responsabilidad fiscal final. Debido a que un intercambio 1031 es complicado, puede ser más difícil encontrar propiedades y vendedores de bienes raíces que estén dispuestos a participar.Dado que un intercambio 1031 es principalmente una estrategia fiscal, se recomienda encarecidamente que consulte a un experto en impuestos antes de continuar.
Resumen
Un intercambio 1031 es casi como un regalo para los inversores inmobiliarios activos. Pero antes de hacer uno, asegúrese de entender cómo funciona el proceso. Consulte también a un experto en impuestos y, si es necesario, solicite asistencia a agentes inmobiliarios e instituciones con experiencia en este proceso.
El post ¿Qué es un Exchange 1031? apareció primero en Best Wallet Hacks.
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