¿Le preocupa la salud de los mercados financieros en 2021? ¿Está interesado en una inversión alternativa real que no solo tenga potencial a largo plazo, sino que también tenga la capacidad de prosperar cuando las inversiones más convencionales tienen dificultades?
Si es así, considere invertir en tierras agrícolas. Y puede hacerlo de forma rápida y sencilla a través de una plataforma de financiación colectiva inmobiliaria conocida como FarmTogether.
Con FarmTogether, los inversores acreditados pueden comprar acciones en las LLC de granjas individuales y así ganar dinero con el alquiler de la propiedad, así como con el aumento de precio cuando se vende la propiedad.
Por supuesto, las tierras agrícolas no son exactamente un problema en la mayoría de las discusiones sobre inversiones. Pero tal vez por eso ha sido un artista tan constante durante tantos años. Después de todo, toda la civilización depende de la tierra cultivable, especialmente la tierra cultivable de Estados Unidos, para alimentarse. La comida no pasa por ciclos, siempre es necesaria. Y esa necesidad se adapta bien a las tierras agrícolas.
Como verá en esta revisión, las tierras agrícolas han demostrado ser una inversión permanente en las buenas y en las malas. Una plataforma de inversión como FarmTogether puede facilitar la adición de tierras agrícolas a su cartera existente para lograr la diversificación más amplia posible.
Acerca de FarmTogether
Con sede en San Francisco, California, FarmTogether es una plataforma de crowdfunding inmobiliario que se ha especializado en invertir en bienes raíces agrícolas durante más de una década. Está dirigido por un equipo de gestión con más de 70 años de experiencia en inversiones agrícolas. La plataforma te permite comprar pequeñas fincas independientes en varios estados del país.
De manera similar a invertir en acciones, usted está invirtiendo en acciones de la Sociedad de Responsabilidad Limitada (LLC) que posee la tierra. Entonces tiene derecho a recibir un interés prorrateado tanto en las rentas obtenidas por la tierra como en las ganancias de capital si finalmente se vende la finca subyacente.
FarmTogether no es un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT) y no debe confundirse como tal. Cuando invierte en un REIT, está comprando una cartera de bienes raíces comerciales lista para usar. En cambio, FarmTogether actúa como una plataforma de financiación colectiva de bienes raíces que le permite elegir las propiedades individuales en las que desea invertir.
FarmTogether predice retornos de inversión que son muy baratos en comparación con otras inversiones, incluidas acciones y bienes raíces comerciales. La compañía se enfoca en inversiones en tierras agrícolas para lograr retornos anuales promedio entre 7% y 13% y retornos en efectivo anuales promedio entre 3% y 9%. Además, puede seguir obteniendo estos rendimientos independientemente de lo que esté sucediendo en los mercados financieros.
Hay una limitación con FarmTogether que debe conocer desde el principio. Debe ser un inversor acreditado para participar en la plataforma. Eso significa que debe tener un ingreso alto, un patrimonio neto alto o ambos. Discutiremos este requisito en detalle.
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¿Es la tierra de cultivo la última inversión alternativa?
Antes de sumergirnos en los aspectos específicos de la inversión en FarmTogether, veamos primero el tema más fundamental de las tierras agrícolas como inversión. Después de todo, es todo el propósito de considerar invertir en FarmTogether.
Comencemos con el rendimiento de la inversión a largo plazo de las tierras agrícolas.
Resulta que las tierras agrícolas han superado a otras clases de activos durante gran parte del último medio siglo. La captura de pantalla a continuación publicada en Seeking Alpha muestra cómo se desempeñaron las tierras agrícolas en comparación con todas las demás clases de activos principales entre 1972 y 2016:
Una inversión con tal historial merece la atención de los inversores.
Otras razones por las que las tierras agrícolas son una buena inversión
Si bien el rendimiento de la inversión es una especie de estándar de oro para invertir, existen otras razones para invertir en tierras agrícolas, incluidas algunas de naturaleza estratégica.
Protección contra la inflación. Como puede ver en la captura de pantalla anterior, las tierras agrícolas superaron ligeramente no solo al S&P 500, sino también a los bonos, el oro e incluso los fondos mutuos de bienes raíces.
También puede ver que la tasa de rendimiento superó la inflación en más de seis puntos porcentuales por año. Esto significa que la inversión en tierras cultivables aumentó drásticamente en términos reales entre 1972 y 2016. Con un rendimiento neto real del 6% anual, el valor real de la tierra cultivable se duplica aproximadamente cada 12 años.
Las tierras de cultivo se desarrollan cuando otras inversiones no lo hacen. Según el índice NCREIF, las tierras agrícolas aumentaron un 3.84% desde el 1 de octubre de 2019 hasta el 30 de septiembre de 2020. Este fue un período de un año durante el cual los mercados financieros fueron extremadamente inestables debido al COVID-19. Sin embargo, la tierra cultivable seguía generando beneficios positivos.
También debe tenerse en cuenta que las tierras agrícolas han superado a otros activos durante un período que abarcó múltiples guerras, inflación, inflación y múltiples crisis económicas y financieras. En otras palabras, la tierra cultivable funciona como una verdadera "inversión no correlacionada".
Las tierras de cultivo son la fuente de la materia prima más importante del mundo: los alimentos. La demanda de automóviles, casas, televisores, productos manufacturados e incluso energía puede disminuir con el tiempo. Sin embargo, la demanda de alimentos es relativamente constante. De hecho, la demanda futura de alimentos solo aumentará a medida que aumente la población mundial.
Las tierras de cultivo son un bien duro. Cuando invierte en tierras agrícolas, está invirtiendo en tierras productivas, lo más alejadas posible de los activos de papel. Si desea diversificarse en activos duros pero no se siente cómodo con los metales preciosos o la energía, las tierras de cultivo son una alternativa definitiva.
FarmTogether reunió números para mostrar cómo agregar una asignación del 15% de tierras agrícolas a su cartera habría aumentado el rendimiento de su inversión en casi medio punto porcentual por año durante los últimos 30 años. Esa ganancia de medio punto porcentual puede marcar una diferencia real en su cartera durante décadas.
Más información sobre FarmTogether
Cómo funciona FarmTogether
FarmTogether es un mercado de inversión en tierras agrícolas en línea. Dicho esto, es una plataforma para que elijas las propiedades en las que deseas invertir. Posee acciones en una LLC que posee y administra la propiedad.
Por ejemplo, si invierte $ 10,000 en una propiedad con un valor total de $ 1 millón, tiene derecho al 1% de las rentas de la propiedad y al 1% de la plusvalía de la venta de la tierra de cultivo.
El equipo profesional de FarmTogether revisa todas las propiedades disponibles. Se centran en granjas de cultivos permanentes y en hileras bien gestionadas en las principales regiones de producción de EE. UU. Los factores considerados incluyen la confirmación de los derechos y la calidad del agua, el cumplimiento de las regulaciones ambientales, los títulos, los estudios de suelos y la producción de cultivos. La producción se centra en árboles orgánicos, frutales, vegetales y de nueces, todos los cuales son plantas de alta calidad. Las propiedades agrícolas están ubicadas en California en el noroeste del Pacífico.
Para invertir debe ser un inversor acreditado (consulte la descripción a continuación).
Una diferencia importante es que no está invirtiendo en granjas, sino en la tierra que toman las granjas. FarmTogether no está activo en el campo de la gestión operativa. Las LLC en las que invierte son propietarias de la tierra arrendada a los agricultores que realizan la producción real. El agricultor paga el alquiler a la LLC, que se transfiere a los inversores. Los arrendatarios suelen ser granjas grandes, no agricultores independientes.
Cuando adquiere acciones en una LLC, comprende que se trata de una inversión a largo plazo. El horizonte temporal esperado para la inversión puede ser de entre cinco y 15 años. Hay muy poca liquidez si desea vender sus acciones antes de vender la propiedad. Por esta razón, debe esperar que su inversión esté vinculada durante al menos la cantidad de años especificada en la oferta de inversión original.
Al final de este plazo, se espera que la propiedad se venda con fines de lucro. Una vez que lo haga, también participará en la apreciación del capital en función de su participación en la LLC.
Ejemplos de inversiones en tierras agrícolas actualmente disponibles en FarmTogether son:
Requisito de inversor acreditado
Existen ciertos riesgos asociados con las inversiones a largo plazo, especialmente aquellas que son tan ilíquidas como las tierras agrícolas. Por un lado, debe atar su inversión durante muchos años. Otro es el potencial de que las tierras agrícolas subyacentes se vendan con pérdidas en lugar de ganancias.
Es por eso que debe ser un inversor acreditado para invertir en FarmTogether. Los requisitos para los inversores acreditados son los siguientes:
Debe tener un ingreso individual de más de $ 200,000 en cada uno de los últimos dos años, o un ingreso conjunto con el cónyuge de esa persona de más de $ 300,000 en cada uno de esos años, con una expectativa razonable del mismo nivel de ingresos en el actual. año. O debe tener una propiedad individual o conjunta con el cónyuge de esa persona en exceso de $ 1 millón, excluyendo su residencia principal.Como probablemente pueda deducir de los requisitos anteriores, la condición de inversionista acreditado garantiza que una persona que invierte en tierras agrícolas tendrá los recursos financieros adecuados para soportar una pérdida potencial sin comprometer su seguridad financiera a largo plazo.
Tenga en cuenta que FarmTogether certifica el estado de un inversionista acreditado a través de servicios de verificación de proveedores externos, a pesar de que aceptan registros de ingresos y patrimonio neto presentados directamente.
Características y beneficios de FarmTogether
Inversión inicial mínima. $ 10,000 en el extremo inferior del rango, pero puede llegar a $ 50,000 o más dependiendo de la inversión específica.
Duración de la inversión. Puede ser tan breve como cinco años, pero lo más común es de siete a diez años. Puede llevar incluso más tiempo para ciertos sistemas.
Frecuencia de distribuciones netas de alquiler. Dependiendo de la inversión específica, los pagos de alquiler pueden ser trimestrales, semestrales o anuales.
Inversores elegibles. Puede invertir como individuo, LLC, sociedad limitada (LP) o fideicomiso. Los inversores pueden ser ciudadanos estadounidenses o residentes permanentes o ciudadanos extranjeros.
Cuentas autorizadas. Sin embargo, las cuentas de inversión sujetas a impuestos se pueden mantener en una cuenta IRA autogestionada. FarmTogether se ha asociado con Alto IRA para este propósito, ya que la inversión no está disponible para cuentas IRA autodirigidas con corredores populares.
Distribuciones de ingresos. Los ingresos por alquiler se pueden generar trimestralmente, semestralmente o anualmente. Las distribuciones se pagan directamente a una cuenta bancaria vinculada.
Declaración de impuestos de fin de año. Con la estructura de inversión única LLC, los resultados de fin de año se publican en el formulario K-1 del IRS. Esto incluye ingresos y gastos de alquiler que están sujetos a impuestos para cada año. Una vez que se vende la propiedad, todas las ganancias serán gravadas a tasas impositivas más baratas sobre las ganancias de capital a largo plazo.
Tarifas de FarmTogether. La estructura de tarifas específica depende de la inversión que se ofrece. Por lo general, puede esperar pagar una "tarifa de inscripción" de entre el 0,5% y el 1,0% de su inversión inicial. También debe esperar una tarifa de administración anual, que generalmente es alrededor del 1% del valor de su inversión. Sin embargo, no hay tarifas por vender las tierras agrícolas subyacentes.
Servicio al Cliente. El contacto telefónico es limitado, ya que necesita programar una llamada. La empresa tiene su sede en la costa oeste, por lo que es necesario tener en cuenta las variaciones de zona horaria. El contacto telefónico limitado es típico del área de crowdfunding inmobiliario.
Pros y contras de FarmTogether
Beneficios:
Farmland ha sido una de las mejores y más confiables inversiones en los últimos 50 años, incluso en tiempos de recesión e inestabilidad financiera. Farmland ha demostrado ser una inversión confiable incluso cuando los activos financieros están en recesión, lo que la convierte en una alternativa real a la inversión, y FarmTogether invierte sus propios fondos en LLC disponibles, lo que les otorga una participación en cualquier inversión. Las inversiones están totalmente respaldadas por las tierras agrícolas subyacentes, que son mucho más seguras que los gravámenes hipotecarios generales sobre la mayoría de las inversiones en papel. Los rendimientos anuales se pronostican en 7% y 13%. Esto incluye tanto los ingresos anuales por alquiler como el crecimiento del capital cuando se vende la propiedad. Las inversiones son posibles tanto para cuentas imponibles como para cuentas IRA autogestionadas. Las inversiones están abiertas tanto a extranjeros como a inversores estadounidenses. Inversión mínima de solo $ 10,000.Desventaja:
La inversión mínima de $ 10,000 excluye a los inversores minoristas y los mínimos para ciertas inversiones son mucho más altos. Debe ser un inversor acreditado para invertir en la plataforma. Liquidez limitada: las tierras agrícolas son una inversión a muy largo plazo que requerirá inmovilizar su capital durante muchos años. Actualmente no hay forma de liquidar sus acciones, pero la empresa está trabajando para crear esa disponibilidad. Una inversión para una cuenta IRA debe realizarse a través de un banco custodio IRA especializado y no es posible a través de firmas de corretaje comunes. Servicio de atención al cliente limitado: el contacto telefónico está disponible solo con cita previa.Más información sobre FarmTogether
¿Debería invertir en FarmTogether?
Invertir en tierras agrícolas es bastante inusual. Por esta razón, es mejor limitarlo a aquellos con altos ingresos o gran riqueza. Esta es la razón por la que se requiere la condición de inversor acreditado.
En el mejor de los casos, una inversión en tierras agrícolas debería representar un porcentaje minoritario de su cartera total. Esto no solo se debe a la posibilidad de una pérdida en un año determinado, o incluso a la venta de las tierras agrícolas subyacentes, sino también a que se trata de una inversión a muy largo plazo. Ellos inmovilizarán su dinero durante muchos años, lo cual solo es posible si tiene otras inversiones más líquidas.
No hay duda de que la tierra cultivable ofrece beneficios de inversión a largo plazo que los activos más tradicionales no ofrecen. Se ha demostrado que es resistente a largo plazo, soportando la dislocación económica y financiera mejor que la mayoría de las clases de activos.
Sin embargo, debe conocer los riesgos asociados con la inversión en tierras agrícolas. Aunque FarmTogether hace todo lo posible para limitar el riesgo asociado con cualquier propiedad en particular, las tierras agrícolas conllevan cierto riesgo.
Por ejemplo, se puede desarrollar un riesgo geográfico si una propiedad está ubicada en una parte del país donde prevalecen condiciones climáticas adversas. También puede haber un riesgo de cultivo si el cultivo es malo durante un año o más para un cultivo en particular. Los precios del mercado de productos básicos agrícolas también pueden afectar los rendimientos anuales e incluso las perspectivas a largo plazo de venta de tierras agrícolas.
En resumen, una inversión en tierras agrícolas es una inversión clásica, de alto rendimiento y alto riesgo que no debería ocupar más que una parte de su cartera general.
Resumen
Si decide invertir en tierras agrícolas, FarmTogether es una de las mejores formas de hacerlo. Puede hacer que invertir en tierras agrícolas sea tan fácil como comprar acciones para obtener fondos a través de un corredor. Y se espera que la inversión genere ingresos anuales a través de rentas netas y revalorización del capital en la venta de la propiedad.
Mientras tanto, no necesita ningún conocimiento agrícola específico ni participar en este proceso. Usted opera con eficacia como propietario en lugar de como agricultor, a pesar de tener los beneficios de una inversión en tierras agrícolas.
Puede abrir una cuenta y comenzar a invertir visitando el sitio web de FarmTogether.
FarmTogether Review: Invest in US Farmland apareció por primera vez en Best Wallet Hacks.
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