Cómo invertir en tierras agrícolas

Cuando se trata de invertir, las dos opciones más populares son el mercado de valores y el inmobiliario.

Dentro de cada uno hay diferentes clases de activos. Hay pequeñas y grandes empresas en bolsa. Tienes nacionales e internacionales. Con cada tipo, las empresas dentro de ellos también son muy diferentes. Puede evitar muchos dolores de cabeza simplemente comprando un ETF o fondo mutuo que se compone de una sola clase o de todo el mercado.

Con los bienes raíces, esto no es tan fácil. Existen fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) que cotizan en bolsa que son una excelente opción si desea exponerse a los bienes raíces pero no desea poseer una propiedad.

Una clase de activos que me ha intrigado son las tierras de cultivo.

Índice ¿Por qué invertir en tierras agrícolas? Cómo invertir en tierras agrícolas REITs especiales Plataformas de financiación colectiva de tierras agrícolas

¿Por qué invertir en tierras agrícolas?

Me interesan las tierras agrícolas porque ofrecen tanto un aumento de capital como de flujo de caja. Cuando invierte en tierras agrícolas, la tierra en sí puede aumentar de valor a medida que aumenta el valor de la tierra agrícola, pero también puede obtener dinero de la venta de cereales y / o pagos de alquiler.

El USDA publica informes sobre el valor de la tierra de forma regular. El último informe que vi de agosto de 2020 muestra que un acre de tierra cultivable (toda la propiedad) vale alrededor de $ 3,160 en 2020 (sin cambios desde 2019):

El valor de la tierra de cultivo, la tierra donde se cultivan los cultivos, es ligeramente superior a $ 4,100 por acre:

Estos valores son a nivel nacional y notará una gran variación en los valores, que varía según el estado:

Algunas áreas valen más que otras, como California y Corn Belt (Iowa, Missouri, Illinois, Indiana y Ohio), pero en general, es una clase de activos relativamente estable porque se compara con el mercado de valores (que es mucho menos volátil ) esperar).

Otra razón por la que me preocupo es por su baja correlación con el mercado de valores. La gente siempre necesita comida, buenos y malos momentos, por lo que el valor de las tierras de cultivo no parece moverse mucho con el mercado de valores. Ha logrado rendimientos positivos incluso en años de mercado de valores pobres.

Dado que las tierras agrícolas producen alimentos, se benefician de la inflación.

(Otro beneficio oculto de las tierras de cultivo, a veces instalan torres de telefonía celular o turbinas eólicas y la granja puede recibir pagos de alquiler por estas unidades).

Cómo invertir en tierras agrícolas

Hay algunas formas de invertir en tierras de cultivo sin comprar la tierra en sí (no sería un buen agricultor, ni siquiera sería un mal agricultor ... sería un TERRIBLE).

REIT especiales

La forma más fácil es invertir en REIT especiales que invierten en tierras agrícolas. Los dos más grandes son Farmland Partners (FPI) y Gladstone Land Corporation (LAND).

Farmland Partners es una empresa con sede en Denver, CO fundada en 2013 que posee aproximadamente 156,600 en 16 estados de América del Norte. Poseen granjas en Alabama, Arkansas, California, Colorado, Florida, Georgia, Illinois, Kansas, Luisiana, Michigan, Mississippi, Nebraska, Carolina del Norte, Carolina del Sur, Dakota del Sur y Virginia.

Gladstone Land Corporation tiene su sede en Virginia y fue fundada en 1997. Posee 115 granjas que cubren 89,128 acres en 10 estados (Arizona, California, Colorado, Florida, Maryland, Michigan, Nebraska, Carolina del Norte, Oregon, Texas y Washington)).

Los REIT especializados son una forma conveniente de invertir en tierras agrícolas porque:

Cualquiera puede invertir, no es necesario ser un inversor acreditado; las acciones son líquidas, ya que puede comprarlas y venderlas en el mercado; Obtiene una diversificación instantánea: entre estados, granjas, operadores, tipos de cultivos, etc. Fácil preparación de impuestos: dado que estos son REIT que cotizan en bolsa, es como negociar otros valores.

La gran desventaja es que tiene un riesgo de mercado. Si el mercado se vuelve amargo y la gente comienza a liquidar, el precio de las acciones puede caer sin culpa del REIT o de sus operadores. Al momento de escribir este artículo, Farmland Partners cotiza con un descuento sobre su valor en libros. Al 17 de diciembre de 2020, Yahoo Finance tiene un valor contable por acción de $ 9,57, mientras que las acciones se cotizan a alrededor de $ 8,73.

Plataformas de crowdfunding para tierras agrícolas

Si es un inversor acreditado (patrimonio neto superior a $ 1,000,000 o ingresos anuales de $ 200,000 en los últimos dos años), puede consultar las plataformas de financiación colectiva. Estas plataformas le permiten comprar la propiedad de una parte de una granja sin comprar la totalidad.

AcreTrader es la plataforma con la que estoy más familiarizado, ya que he invertido en partes de tres granjas. Le permiten comprar acres de tierra cultivable con existencias mínimas relativamente bajas. Mi primera inversión fue en una granja de cultivos en hilera de Illinois con una turbina eólica: la inversión mínima fue de 5 acciones ($ 4,750.50) con un rendimiento neto anual del 9.2% (lo que ellos llaman la tasa interna de rendimiento neta (TIR)).

Con cada inversión, ofrecen mucha investigación, por lo que puede profundizar un poco más si lo desea y todo está disponible sin registrarse. Revisé AcreTrader para obtener más información.

Obtenga más información sobre AcreTrader

FarmTogether es otra plataforma que le permite invertir en granjas individuales. No he invertido con ellos todavía, pero sus ofertas tienen un mínimo de $ 10,000 y pueden apalancar.

FarmTogether ofrece una opción de propiedad exclusiva. Usted mismo puede comprar una granja completa si está dispuesto a comprometer más de $ 1,000,000. Una desventaja del sitio web es que debe registrarse antes de poder ver más información.

Las plataformas de financiación colectiva de tierras agrícolas son excelentes porque:

Invierta en fincas específicas: puede desempeñar un papel activo en la elección de sus inversiones. Los honorarios son razonables. - La estructura de tarifas estándar del 0,75% de AcreTrader se siente justa. Ellos eligen su combinación de crecimiento de capital y flujo de caja por usted

Sin embargo, existen desventajas:

El flujo de caja se compone principalmente de ingresos ordinarios. Cuando recibe distribuciones, no son ganancias o retornos de capital a largo plazo. Los REIT a veces pueden jugar juegos de contabilidad fiscal en los que parte de la distribución devuelve su dinero, pero eso no es lo que obtiene aquí. Tienes que presentar más formularios de impuestos, al igual que un jugador de béisbol tiene que declarar impuestos en todos los estados en los que juega. Ahora tienes que presentar una declaración de impuestos estatal para cada estado en el que tengas una granja. Eso es porque obtienes ingresos en el estado. Muy ilíquido: estas inversiones se mantienen durante 5 y 10 años sin que usted pueda extraer su dinero. Más información sobre FarmTogether

Veo esta clase de activos como una buena cobertura contra el mercado. También es divertido invertir en otra cosa.

¿Qué piensas?

La publicación How to Invest in Farmland apareció por primera vez en Best Wallet Hacks.