Los problemas en el mercado de oficinas se están extendiendo a las estructuras de lujo de alta gama

Los edificios de oficinas de alta gama están viendo un aumento en los incumplimientos y las vacantes como la última señal de que el trabajo remoto y el aumento de las tasas de interés están perjudicando cada vez más a los sectores de la industria de bienes raíces comerciales.

A los edificios en ubicaciones privilegiadas con instalaciones contemporáneas les fue mejor que a sus contrapartes menos costosas durante la mayor parte de la pandemia. Algunos incluso han aumentado los alquileres, mientras que los valores y las tasas de desocupación en propiedades más antiguas y menos costosas se han disparado. Hoy en día, la presión sobre estas denominadas propiedades de clase A, cuyos alquileres suelen estar en el cuartil superior de una ciudad, está aumentando.

Según Moody's Analytics, la cantidad de espacio de oficinas Clase A alquilado en los distritos comerciales centrales de EE. UU. cayó en el cuarto trimestre de 2017 por primera vez desde 2021. Los recientes impagos de hipotecas por parte de los propietarios de varias residencias de lujo subrayan las presiones financieras causadas por el aumento de las tasas de interés y los edificios vacíos.

Según Tom LaSalvia, director de análisis económico de Moody's Analytics, "Cualquier propietario que diga: 'Oh, estamos bien', se está poniendo en ridículo".

Recientemente, algunos propietarios de edificios de oficinas han realizado importantes inversiones en sus propiedades, construyendo spas, gimnasios, restaurantes y ascensores de última generación. Estos propietarios esperaban que al mejorar sus edificios se beneficiarían de un escape a la calidad a medida que más inquilinos buscan edificios ecológicos con muchas comodidades y luz natural.

Este método ha funcionado bien para algunas estructuras, particularmente aquellas construidas en la última década. Un Vanderbilt en Manhattan, un nuevo rascacielos, podría atraer a nuevos inquilinos y cobrar grandes alquileres a cambio.

Aún así, los incumplimientos recientes y las nuevas estadísticas de arrendamiento muestran que muchas de estas propiedades de lujo están capeando la turbulencia en el mercado de oficinas.

Tome South Figueroa Street en 777 en el corazón de Los Ángeles. La torre de 52 pisos, terminada en 1991, cuenta con un vestíbulo con techos de 30 pies y paredes revestidas de mármol rosa, una plaza ajardinada, servicio de aparcacoches y servicios de conserjería. Según el Grupo CoStar, muchos de sus inquilinos son instituciones financieras y bufetes de abogados.

El propietario del edificio y de otra torre de Los Ángeles, Brookfield Asset Management, incumplió recientemente más de $750 millones en pagos de deuda. El administrador de patrimonios Pimco, cuya cartera de edificios de oficinas incluye la sede de Twitter en San Francisco, recientemente dejó de pagar una hipoteca.

La lucha de las propiedades de lujo más antiguas frente a la creciente competencia

Las propiedades de lujo más antiguas necesitan ayuda, en parte debido a la competencia de las torres construidas recientemente. Según Moody's Analytics, se han construido 28 edificios de oficinas en el centro de Los Ángeles desde el año 2000.

En Nueva York, nuevos desarrollos como One Vanderbilt y Hudson Yards han atraído a los inquilinos lejos de las torres de Park Avenue mientras aumentan la tasa general de vacantes de Manhattan. Según Savills, la tasa de disponibilidad para el espacio de oficinas premium fue ligeramente superior a la de las estructuras Clase B y Clase C más baratas.

Se espera que la presión sobre la ocupación de oficinas continúe durante la mayor parte de 2023. Las empresas que redujeron el espacio al permitir que los empleados trabajaran ocasionalmente desde casa durante la pandemia provocaron una caída en la demanda. La demanda también está cayendo actualmente a medida que las principales empresas de tecnología se consolidan y reducen el gasto en medio de los temores de una posible recesión.

A medida que expiran los contratos de arrendamiento firmados antes de la pandemia, los propietarios que se beneficiaron de contratos de arrendamiento a largo plazo se vuelven más vulnerables. Michael Silver, presidente de Vestian Global Workplace Services, señaló que los bufetes de abogados a menudo tienen como objetivo reducir su espacio en alrededor de un 30% después de que vencen sus contratos de arrendamiento. A diferencia de 2021, más empresas están preocupadas por una recesión y buscan formas de reducir costos.

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Los problemas del mercado de la oficina de correos se extienden a las estructuras de lujo de alta gama y aparecieron por primera vez en FinanceBrokerage.