Cómo ahorrar miles con registros de impuestos sobre la vivienda precisos

Hay muchos beneficios fiscales de ser propietario de una casa.

Algunas personas exageran lo valiosos que son, como si los beneficios fiscales por sí solos justificaran la propiedad de la vivienda (no lo hacen), pero existen. Y para obtener todos los beneficios, necesita buenos registros.

El mayor beneficio es la exclusión de $250,000 para la tasación de la vivienda ($500,000 si está casado y presenta una declaración conjunta). Si su casa aumenta de valor y la vende, puede deducir esa cantidad de sus impuestos; no debe ninguna ganancia de capital por ella.

Los buenos registros son importantes ya que algunos gastos relacionados con el hogar se clasifican como mejoras y se suman a la base de costos de su hogar. Otros se consideran "mantenimiento" que no se suman a la base de costos de su hogar.

Esto significa que algunos de sus gastos tienen el beneficio de reducir su futura carga fiscal cuando venda su casa. Por lo tanto, ¡se beneficiaría de mantener un buen registro!

¿Como funciona esto?

Tabla de contenido¿Cómo funciona la exclusión de tasación de la vivienda?Cómo calcular la base imponible de la vivienda¿Qué es una mejora?Cómo mantener registros precisos1. Mantener un registro de hoja de cálculo de Excel2. Mantenga registros electrónicos de facturas y recibosAhorro de impuestos y tiempo en las ventas

¿Cómo funciona la exclusión del valor de la vivienda?

La exclusión de la tasación de la vivienda es sencilla: puede reclamarla si pasa la prueba de propiedad y ocupación.

La prueba de propiedad y ocupación es que usted fue propietario y vivió en su casa como su residencia principal durante al menos dos de los cinco años anteriores a la venta. No tiene por qué ser un periodo continuo siempre que su estancia sea superior a dos de los últimos cinco años.

Si lo hace, usted califica.

Si no ha vivido allí, todavía hay algunas excepciones que permiten la exclusión parcial. Los más comunes son cuando lo vende por las siguientes razones:

Cambio de trabajo, divorcio, recomendación médica

Si hubo una razón válida (debe hablar con un profesional de impuestos sobre si califica, pero la Publicación 523 del IRS lo cubre en la página 6), a menudo puede solicitar un descargo de responsabilidad parcial basado en su tiempo real allí. Dado que el requisito es de 2 años, puede ser parcialmente excluido si hay una razón válida. Si solo ha vivido en la casa durante un año, recibirá el 50% de la exclusión.

Nuevamente, para estas exclusiones, hable con un profesional de impuestos para obtener más detalles. Hay otras excepciones (la mejor de las cuales es si te mudas a un hogar de ancianos, entonces tu período se reducirá a un año), así que revísalas.

Ahora que sabe quién tiene derecho a la apreciación, necesitamos usar el precio de venta para calcular cuánto se excluirá. Para ello, empezamos por calcular tu base imponible.

Cómo calcular la base imponible de una vivienda

La base imponible es la base del costo de la vivienda en el momento de la venta. Significan lo mismo, solo un término diferente.

La base imponible se basa en el precio de compra original (incluidos los costos) más el costo de las mejoras, pero menos la depreciación y los daños accidentales y los pagos del seguro.

Conocemos nuestro precio de compra original y los costos de cierre, que se enumeran en los documentos de venta.

Lo que nos falta son mejoras, depreciación, pérdidas accidentales y pagos de seguros.

Normalmente no reclamará la depreciación de su casa (si lo hace, probablemente tenga un contribuyente que pueda ayudarlo con eso).

Y en cuanto a daños accidentales y pagos de seguros, son menos comunes, pero tendrá los cheques y los gastos correspondientes. Puede seguir estos, así como las mejoras en mi sistema a continuación.

Ahora hablemos de mejoras versus mantenimiento.

¿Qué es una mejora?

¿Qué hace que un problema sea una mejora y qué lo convierte en un mantenimiento?

Por cuestiones fiscales, sabemos que la diferencia es importante. Una mejora aumentará la base imponible de la propiedad. El mantenimiento es solo un gasto (y no lo recuperará cuando lo venda).

Hay algunos ejemplos claros de ambos. Cuando reemplaza una bombilla, eso es algo en lo que todos estamos de acuerdo, el mantenimiento.

¿Qué sucede si está reemplazando un grifo? Es una mejora técnica de la vivienda ya que la grifería es "mejor" que la grifería existente, ¿no? Pero el IRS no lo considera una mejora. Lo considera mantenimiento general porque reemplazó el grifo por una razón, probablemente porque tenía fugas, estaba oxidado o fallaba.

Finalmente, cualquier cosa que tenga una esperanza de vida de menos de un año no se considera una mejora.

Por lo general, una mejora del hogar es algo que agrega valor a una propiedad, extiende la vida útil de la propiedad o la adapta a nuevos usos. El IRS enumera las mejoras que califican y todas las reglas en la publicación 523.

Aquí estás:

adiciones

DormitorioCuarto de bañoCubiertaGarajePorcheTerraza

césped y terreno

PaisajismoCalzadaVallaMuro de contenciónPiscina

Fuera de

Contraventanas/puertas Techo nuevo Revestimiento nuevo Antena parabólica

aislamiento

ÁticoParedesPisosTuberías y conductos

sistemas

Sistema de calefacciónAire acondicionado centralMueblesPlomeríaHumidificador centralAspiración centralSistemas de filtración de aire/aguaCableadoSistema de seguridadSistema de rociadores de césped

instalación

Tanque sépticoCalentador de aguaSistema de agua blandaSistema de filtración

Interno

Electrodomésticos empotrados Modernización de cocina Suelos Moqueta Chimenea

Si es como yo, ¡hay varias "mejoras" que habría enumerado como mantenimiento!

Si obtiene jardinería, es una mejora si es más permanente. Por ejemplo, un servicio de jardinería que cubre los lechos de sus plantas y corta el césped no se considera una mejora, no es "paisajismo" a efectos fiscales.

Si está pagando para tener arbustos, árboles o características más permanentes instaladas, eso es una mejora. Si decide arrancar todo y reemplazarlo, la primera "ley de paisaje" ya no es una mejora. El nuevo paisajismo sí, pero el anterior no.

Las funciones importantes de la casa que se reemplazan son mejoras. Si ha reemplazado la alfombra de su hogar, se considera una mejora ya que tiene una expectativa de vida de más de un año y mejorará su hogar. Si vive en la casa el tiempo suficiente para reemplazar esa alfombra, el costo de la primera alfombra ya no se sumará al valor de la casa (porque ya no existe). Lo mismo ocurre con un calentador de agua u otro electrodoméstico grande fijo.

Finalmente, hay gastos que podría considerar como mantenimiento, pero dado que los realizó como parte de un proyecto de mejora, se consideran mejoras. Si necesita construir una extensión y eliminar algunos árboles, eso ahora es parte de la mejora. Normalmente, la tala de árboles no se considera una mejora.

Finalmente, si ha recibido créditos o subsidios para mejoras, debe reducir el valor de la mejora por el crédito o subsidio, ¡sin doble inmersión!

Cómo mantener registros precisos

Ahora, lo divertido: ¿cuál es la mejor manera de mantener registros precisos de los trabajos de mejora del hogar?

Tengo un sistema simple de dos partes.

1. Mantenga un registro de hoja de cálculo de Excel

Esta hoja de Excel contiene muchas de las mejoras y gastos que tenemos asociados a la casa y la fecha de la factura. También agrego breves notas para recordarme el costo. Esto también mantiene un total acumulado de mi estimación de la base imponible.

Esto es fácil de mantener y mucho mejor que tirar mis recibos en una caja y esperar ordenar todo más tarde. No hacemos cambios con frecuencia, por lo que cada actualización es trivial.

Si tengo dudas sobre una mejora o mantenimiento, lo incluyo. Si luego descubro que no es una mejora, puedo eliminarlo. Es más difícil recordar algo que sucedió hace muchos años con la esperanza de que sea verdad.

En términos de implementación, este registro de hoja de cálculo de Excel es solo una pestaña en nuestra hoja de cálculo Valor neto.

Como nota al margen, una mirada rápida a este gráfico muestra la locura de argumentar que la propiedad de una vivienda supera al alquiler de una vivienda en todas las situaciones. Hemos gastado mucho dinero (6% del costo de nuestra casa durante casi diez años) en "mejoras" relacionadas con los impuestos que simplemente reemplazan los equipos principales que ya tenemos (caldera, cerca, tubería de pozo, etc.). Esto no cuenta los elementos de mantenimiento reales, que no registramos porque no hay beneficios fiscales. ¡Ser propietario de una casa no siempre es mejor que alquilar!

2. Llevar registros electrónicos de facturas y recibos

Mantengo registros escaneados de todos los gastos en una carpeta. La mayoría de ellos vienen como una factura en un PDF por correo electrónico (los etiqueto como "DIY" en Gmail para poder buscarlos fácilmente más tarde), por lo que es un simple "guardar en la carpeta".

Le cambio el nombre a "9. octubre de 2022 – [vendor] – [short description].pdf” y guárdelo en una carpeta titulada Home Improvement. Coincide con el registro de la hoja de cálculo de Excel, por lo que es fácil de encontrar.

Todo encaja muy bien en nuestro archivo electrónico que he descrito aquí en nuestro sistema para guardar documentos importantes.

Ahorro de impuestos y tiempo al vender

Cuando llega el momento de vender la casa, tenemos un archivo de Excel que registra exactamente lo que le hicimos a la casa y luego podemos agregar los costos finales de cierre que pagamos para obtener uno preciso sin mucho trabajo adicional para lograr la base imponible.

No planeamos vender en los próximos veinte años, pero cuando lo hagamos, lo último que quiero hacer es revisar más de 30 años de recibos y jugar al detective financiero forense.

haces algo parecido? ¿Tienes un buen sistema que te gusta?

La publicación Cómo ahorrar miles con registros de impuestos inmobiliarios precisos apareció por primera vez en Best Wallet Hacks.