Las hipotecas inversas han ganado popularidad en los últimos años debido a una combinación de factores. Además del aumento del valor de las propiedades y el costo de vida, millones de personas mayores con ingresos fijos quieren quedarse en sus hogares.
Decenas de prestamistas participan en los programas de hipotecas inversas, que a menudo se anuncian en televisión, radio e Internet. Pero, ¿qué es una hipoteca inversa, cómo funciona una hipoteca inversa y es una hipoteca inversa adecuada para usted?
Tabla de contenido¿Qué es una hipoteca inversa y cómo funciona? Requisitos del prestatario Requisitos de la propiedad Asignación de ingresos por edad Beneficios de la hipoteca inversa Las hipotecas inversas eliminan su amortización mensual y los pagos de intereses Las hipotecas inversas pueden proporcionar dinero o ingresos adicionales No existen consecuencias fiscales para los pagos de hipoteca inversa. Realice pagos de hipoteca inversa para permanecer en su casa No perderá su vivienda si pierde valor Desventajas de la hipoteca inversa Reduzca el valor acumulado de su vivienda El monto del préstamo está limitado por el valor acumulado de su vivienda ¿Tiene un requisito de edad? ¿Debería contratar una hipoteca inversa?¿Qué es una hipoteca inversa y cómo funciona?
Una hipoteca inversa es un programa especial ofrecido por la Administración Federal de Vivienda (FHA). El término técnico para una hipoteca inversa es Hipotecas de conversión de valor de la vivienda, o HECM para abreviar. Están diseñados para ayudar a los propietarios de viviendas de la tercera edad a acceder a la equidad de sus viviendas sin hacer un pago mensual equivalente.
El término "atrasado" se refiere al pago en sí. En lugar de hacer cuotas mensuales del préstamo, el prestatario puede recibir pagos mensuales del prestamista. Esto permite que los propietarios de viviendas para personas de la tercera edad accedan a la equidad de sus viviendas sin tener que contratar una hipoteca tradicional y sus plazos de pago.
Requisitos para el prestatario
Para calificar para una hipoteca inversa, debe cumplir con ciertos requisitos del programa muy específicos:
Debes tener al menos 62 años.
La casa que garantiza la hipoteca inversa se utiliza como su propia residencia principal.
Debe tener una equidad significativa en la casa; Cuanto más capital tenga, más dinero tendrá disponible.
No debe incumplir ninguna deuda con el gobierno federal.
Una vez que haya obtenido el préstamo, deberá poder administrar completamente los pagos de impuestos a la propiedad, seguros, servicios públicos y reparaciones y mantenimiento.
Debe asistir a una sesión de información al consumidor con un asesor aprobado por la FHA.
Requisitos inmobiliarios
La propiedad debe ser una casa unifamiliar para 1 a 4 familias o un condominio aprobado por la FHA o una casa prefabricada. Los montos máximos de los préstamos son establecidos y actualizados por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA). Para 2021, el máximo puede oscilar entre $ 548,250 y $ 822,375. La cantidad exacta depende de la región en la que se encuentra la casa, así como de la cantidad de unidades residenciales en ella.
La cantidad que puede pedir prestada también depende de la cantidad de capital que tenga en su apartamento y de la edad que tenga en el momento de presentar la solicitud.
Su valor líquido está determinado por el valor de tasación de la vivienda, menos las deudas que pueda tener.
Requisitos de edad
La FHA no publica porcentajes específicos de equidad por edad para los montos de los préstamos. Pero cuanto mayor sea su edad, mayor será el porcentaje de equidad al que puede acceder desde su hogar. Por ejemplo, puede acceder al 50% del valor líquido de su vivienda cuando tenga 62 años y hasta al 80% cuando tenga 80 años o más.
Distribución de los ingresos
Una vez que se aprueba una hipoteca inversa, tiene la opción de establecer una línea de crédito a la que puede acceder cuando la necesite, o recibir pagos mensuales regulares sobre una base mensual.
Los pagos mensuales se pueden realizar por un período de tiempo específico o en pagos mensuales iguales. Al menos un prestatario debe seguir viviendo en el apartamento como residencia principal.
Beneficios de la hipoteca inversa
Las hipotecas inversas eliminan sus pagos mensuales de capital e intereses
Nuevamente, este es el concepto básico de una hipoteca inversa. En lugar de hacer pagos mensuales al prestamista, el prestatario recibe pagos mensuales (o acceso a una línea de crédito contra la casa) por un período de tiempo.
Aún es responsable de pagar otros costos relacionados con el mantenimiento de su hogar. Sin embargo, usted no es responsable de pagar el capital y los intereses mensuales al prestamista como lo haría con un refinanciamiento tradicional.
Si actualmente tiene pagos de capital e intereses en su primera hipoteca existente, la obtención de una hipoteca inversa puede hacer que ese pago se cancele si el monto de la hipoteca inversa excede el saldo de su hipoteca actual.
Las hipotecas inversas pueden proporcionar dinero o ingresos adicionales
Una de las principales razones por las que los propietarios de viviendas de la tercera edad eligen hipotecas inversas es para tener acceso a la equidad de la propiedad. El refinanciamiento hipotecario tradicional tiene la desventaja de que crea un pago mensual nuevo y más alto. Este no es el caso de una hipoteca inversa.
Puede acceder a los fondos del préstamo a través de una línea de capital y tener fondos disponibles cuando los necesite.
Alternativamente, también puede recibir los ingresos en forma de pagos mensuales. De esta forma creas una fuente adicional de ingresos desde casa.
Esta fuente adicional de ingresos a menudo permite a las personas mayores seguir viviendo en sus hogares incluso cuando los ingresos mensuales no pueden cubrir por completo los gastos de subsistencia.
No hay consecuencias fiscales en los retiros de hipotecas inversas
El dinero de una hipoteca inversa puede convertirse en una fuente de ingresos libre de impuestos. Dado que los fondos del préstamo son un anticipo sobre el valor líquido de la vivienda, no se consideran ingresos y, por lo tanto, no están sujetos a impuestos.
Esto es diferente de otras estrategias para generar ingresos o acceder a efectivo. Por ejemplo, si vende acciones que se mantienen en una cuenta imponible, debe pagar impuestos sobre todas las ganancias de capital.
Incluso si recibe distribuciones de un plan de pensión con privilegios fiscales, estas distribuciones pueden estar sujetas a impuestos como ingresos ordinarios. Retirar una gran cantidad puede incluso llevarlo a una categoría impositiva más alta.
Una hipoteca inversa ofrece el mismo dinero sin reducción de impuestos sobre los ingresos.
Podría ser la mejor manera de quedarse en su casa.
Si, como muchas personas mayores, tiene un ingreso estable, es posible que no cubra el costo de vida. Los ingresos adicionales de una hipoteca inversa pueden permitirle quedarse en su casa, incluso con un ingreso estable.
No perderá su casa si baja de valor
Con una hipoteca inversa, no hay riesgo de perder su casa si el valor de la propiedad cae por debajo del saldo de la hipoteca. Puedes vivir en la casa toda tu vida.
El prestamista tampoco puede obligarlo a pagar el préstamo antes de tiempo.
Incluso puede refinanciar una hipoteca inversa existente. Si el valor de la propiedad aumenta significativamente, tendrá acceso a una participación de capital más alta en la casa.
Otros escenarios en los que podría calificar para el refinanciamiento de hipotecas inversas: Hay una caída significativa en las tasas de interés; hay un aumento en la cantidad máxima permitida de la hipoteca; Quiere convertir una hipoteca de tasa variable en una hipoteca de tasa fija, o; cuando necesite cambiar un prestatario por el préstamo.
Desventajas de la hipoteca inversa
Reducir el valor líquido de su vivienda
Una hipoteca inversa le da acceso a la equidad de su vivienda, de manera muy similar al refinanciamiento hipotecario tradicional. La desventaja es que si lo necesita para otros fines, tendrá menos capital en el futuro.
Por ejemplo, digamos que decide mudarse a otro apartamento más tarde. La reducción del valor líquido de la vivienda significa menos oportunidades para mudarse a una nueva casa o ubicación.
El monto del préstamo está limitado por el valor líquido de su vivienda
La equidad que tiene en su casa es un factor importante para determinar cuánto puede pedir prestado. Una equidad insuficiente conduce a menores ingresos o incluso al rechazo del préstamo.
Por ejemplo, digamos que tiene 62 años, su casa vale $ 400,000 y su hipoteca actual es de $ 250,000. Si tiene un préstamo máximo de $ 200,000, no podrá completar el refinanciamiento. En esta situación, el saldo de su hipoteca actual excede el monto máximo permitido en la hipoteca inversa a los 62 años.
En el siguiente ejemplo, los ingresos de la hipoteca inversa pueden no ser suficientes, aunque usted califique.
Digamos que debe $ 150,000 por su casa de $ 400,000. Puede pedir prestado el 50% o $ 200,000. Pero las ganancias netas solo serán de $ 50,000 ($ 200,000 menos $ 150,000 para pagar la hipoteca existente).
Dependiendo del propósito de la hipoteca inversa, es posible que $ 50,000 no sean suficientes.
Las hipotecas inversas tienen altos costos de cierre
Cada vez que obtenga una nueva primera hipoteca sobre su casa, incurrirá en costos de cierre. Estos costos de cierre reducen los ingresos que recibirá del nuevo préstamo. Sin embargo, debido a la naturaleza única de las hipotecas inversas, estos costos de cierre son más altos que el refinanciamiento tradicional.
Los costos de cierre del refinanciamiento hipotecario tradicional oscilan entre el 2% y el 3% del monto del préstamo. El costo del cierre de la hipoteca inversa supera ligeramente el 4% a partir de la prima del seguro hipotecario de la FHA, o MIP. El MIP es la tarifa que le paga a la FHA por brindarle un seguro al prestamista con fines de préstamo.
Debe pagar una tarifa inicial equivalente al 2% del monto de la nueva hipoteca. Además, hay un PMI anual del 0,50% del saldo pendiente del préstamo. Si el monto de su préstamo es de $ 200,000, la prima anual es de $ 1,000 ($ 200,000 x 0.50%). En este escenario, el costo de los préstamos aumentará en aproximadamente $ 83 por mes, lo que reducirá sus ingresos mensuales por préstamos.
También hay una tarifa de compromiso. Los prestamistas pueden cobrar $ 2,500 o el 2% de los primeros $ 200,000 del valor de la vivienda más el 1% del valor superior a $ 200,000, lo que sea más alto. Esto significa que un prestamista puede cobrar hasta $ 4,000 (2%) sobre un monto de préstamo de $ 200,000.
Se pagan tarifas adicionales a las partes involucradas en el proceso de préstamo. Esto incluye tarifas de título, evaluación, registro y encuestas, por nombrar algunas.
Aún tendrá que pagar los impuestos a la propiedad, las reparaciones del seguro y el mantenimiento.
Si bien no hay pagos mensuales en una hipoteca inversa, aún debe cubrir otros costos de la vivienda. Esto incluye impuestos sobre la propiedad, seguro del hogar, servicios públicos y el costo de reparación y mantenimiento de la propiedad.
Incluso si tiene una hipoteca inversa, es posible que pierda la casa por no pagar los impuestos inmobiliarios.
Las hipotecas inversas tienen un requisito de edad
Las hipotecas inversas solo están disponibles para propietarios elegibles de 62 años o más. Si no ha alcanzado esa edad, una hipoteca inversa está fuera de discusión.
Incluso si es elegible, el monto del préstamo se basa en su edad en el momento de la solicitud. Cuanto más joven sea, menor será el porcentaje de capital que puede recaudar para la vivienda.
Por esta razón, las hipotecas inversas funcionan mejor para los prestatarios de 70 u 80 años. A esta edad, tendrá acceso a más capital, por lo que será más probable que el préstamo cubra sus necesidades financieras.
¿Debería tomar una hipoteca inversa?
Hacer un préstamo de hipoteca inversa se ve dificultado por las numerosas disposiciones que debe conocer antes de solicitarlo.
Debe comenzar por evaluar qué esperar de una hipoteca inversa. ¿Se tratará principalmente de acceder al efectivo en su hogar o de proporcionarle una fuente continua de ingresos? En cualquier caso, ¿tiene suficiente equidad en su vivienda para cubrir estas necesidades?
También debe considerar los efectos a largo plazo. Es posible que desee mudarse en el futuro, quizás para vivir más cerca de sus hijos. En este caso, una hipoteca inversa puede reducir el valor líquido de su vivienda lo suficiente como para hacer que una medida no sea práctica.
Antes de solicitar un préstamo de hipoteca inversa, asegúrese de saber todo lo que conlleva. Y si es así, debería considerar seriamente discutir la propuesta con un abogado, auditor o planificador financiero. Dado que se ocupan de hipotecas inversas, es posible que puedan asesorarlo sobre el mejor curso de acción.
La publicación Pros y contras de la hipoteca inversa: cómo saber si una hipoteca inversa es adecuada para usted apareció por primera vez en Best Wallet Hacks.
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