El urbanizador y barón de la tierra Harry Triguboff es uno de los hombres más ricos de Australia.
Triguboff conoce todos los secretos cuando se trata de hacer importantes fortunas con el ciclo inmobiliario.
Especialmente cuando se trata de minimizar los impuestos y sentarse en grandes lotes baldíos para obtener ganancias.
Podemos aprender un par de cosas de él.
Los comentarios en un almuerzo de la Cámara de Comercio Estadounidense de 2014 resumieron esta estrategia.
Uno que le permite a Harry (ya otros como él) pagar "muy pocos impuestos".
“Conservo muchas de mis propiedades.
"Y si lo mantiene y hay una ganancia de capital, es bueno", dice.
“No pagas impuestos. No lo alquilo, así que no pago impuestos sobre el alquiler, pero obtengo una cancelación ".
“Pagó impuestos sobre la venta de viviendas, pero ahí es donde entró la banca de tierras.
"Hay que comprar muchas tierras vacías", dijo.
"Te quedas con la tierra y no te genera ningún ingreso, así que reclámala de tu impuesto".
Triguboff tiene actualmente suficiente terreno demarcado para construir 10,000 viviendas. Pero dice que no puede desarrollar nada debido al proceso de planificación "burocrático" en Nueva Gales del Sur.
Entonces Harry no quiere pagar ningún impuesto a la propiedad:
"No entiendo por qué debería pagar impuestos sobre la propiedad cuando soy dueño de un terreno que el Departamento de Planificación de Nueva Gales del Sur rechaza".
"El Sr. Triguboff preguntó por qué se aplicaba el impuesto a la propiedad sobre el valor de la tierra no mejorada basado en el mejor y más alto uso y dijo que era irrelevante" si no se obtienen los permisos de planificación para obtener el mayor y mejor uso ".
No soy un fanático del sistema de planificación.
En Victoria, a menudo se tarda tres veces más en obtener el permiso para desarrollar casas adosadas de baja densidad por sí solo que en construir una casa.
La aprobación de un edificio de gran altura lleva años.
Y los cambios de planificación planificados en Nueva Gales del Sur, que afectan tanto al diseño como al tamaño de los edificios de apartamentos, crean incertidumbre.
Aun así, Harry ha acumulado más de $ 14 mil millones en fortunas.
Posee una cartera de más de 4.000 apartamentos que alquila.
Los impuestos a la propiedad no eran demasiado dañinos para sus resultados financieros ahora, ¿verdad?
Como dije, hay mucho que aprender de Harry.
Juega bien el juego del Monopoly.
Incluyendo el uso de su influencia para promover cambios en la política del gobierno para ganar el mercado para obtener aún más jugo.
El único temor que Harry y otros grandes desarrolladores como él deberían tener es si podrán vender apartamentos una vez desarrollados a inversores individuales.
Esta es una de las razones por las que Harry siempre aboga por el crecimiento de la población y los incentivos para los compradores extranjeros cuando el mercado colapsa.
La vivienda es el único sector del mercado de la vivienda que no está en auge. Los precios están bajando.
Aquí hay un ejemplo para usted: un inversionista se me acercó recientemente en busca de asesoramiento sobre la venta de un apartamento muy agradable de dos dormitorios y dos baños en el corazón de Footscray, a 3 millas al oeste del distrito financiero de Melbourne.
(Por cierto, un área donde los valores de la tierra están en auge).
Se compró por $ 472,500 en la parte inferior de la recesión del mercado de 2018 (enero).
Hace solo unas semanas, en el mega boom de 2021, se vendió por $ 460,000.
El inversor haría bien en salir ahora antes de que las cosas empeoren.
El problema con esto es que las tasas de vacantes se están disparando.
Son muchos los inversores que intentan deshacerse de este tipo de inversión.
En los Docklands de Melbourne, las tasas de vacantes alcanzaron un máximo del 18,8% en octubre de 2020.
Eso no tiene precedentes.
Las tasas de disponibilidad de apartamentos no son mucho mejores en este momento. La industria está sobreabastecida.
Buenas noticias para los inquilinos, no buenas para los propietarios individuales.
Algo sobre lo que he advertido a los inversores durante años.
¡No compre un apartamento pequeño de una o dos habitaciones si quiere que el precio suba, no baje!
Son muy pocos los que pueden oponerse a la tendencia.
Aún así, no ha impedido que los gobiernos promuevan la construcción de rascacielos a gran escala.
Y no ha impedido que el RBA afirme que tenemos escasez de viviendas debido a los controles de planificación.
Tampoco ha impedido que los principales medios de comunicación afirmen que los compradores están acudiendo en masa al mercado de la vivienda ...
"Los compradores de vivienda por primera vez han comprado apartamentos en edificios que generalmente están llenos de estudiantes internacionales debido a las oportunidades de compras económicas".
Dominio de Fairfax
(Me han citado erróneamente en Dominio más veces de las que puedo contar; puedo confirmar por experiencia e informes que la declaración anterior es una tontería).
Aquí hay un interés legítimo por seguir construyendo. Y lo único que va a hacer es verterlo directamente en valores comerciales de la tierra cada vez más altos.
Los desarrollos de gran altura se han acelerado en la mayoría de las principales capitales como parte del plan de recuperación de COVID.
Uno de ellos pronto será el edificio más alto de Australia.
Me refiero al desarrollo de la “Green Spine” en Melbourne.
Su finalización está prevista para 2026.
Eso significa que, mientras tanto, habrá amplias oportunidades de creación de riqueza para aquellos que, como Harry, saben cómo jugar.
No serán los inversionistas "mamá / papá" que compran casas sobre plano vendidas por los Spruikers.
Pero aquellos que están expuestos a los crecientes valores de la tierra por debajo de ellos.
Ya sea a través de inversiones directas en zonas de desarrollo o en REIT (Fideicomisos de inversión inmobiliaria) y las acciones detrás de ellos.
Atentamente,
Catherine Cashmore, Para facturación diaria Australia
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How You Can Make a Killing From The Apartment Market apareció por primera vez en Daily Reckoning Australia.
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