Revisión de DiversyFund: Invertir en propiedades multifamiliares

Cuando se trata de bienes raíces, el viejo refrán dice "ubicación, ubicación, ubicación".

Con la llegada de las plataformas de inversión inmobiliaria, ahora es más fácil diversificar geográficamente su cartera.

La diversificación por clases de activos es algo más difícil. Con los REIT que cotizan en bolsa, a menudo obtiene una asignación significativa de bienes raíces comerciales: centros comerciales, almacenes, parques médicos, etc. La American Tower (NYSE: AMT), uno de los REIT más grandes, se centra en el espacio comercial (teléfono celular torres). . Prologis (NYSE: PLD) tiene instalaciones logísticas para simplificar la cadena de suministro global.

¿Y si quisieras ir al otro extremo? ¿Viviendo?

Aquí es donde entra en juego una empresa como DiversyFund. Ha identificado un nicho desatendido: edificios de apartamentos.

¿Quién es DiversyFund?

DiversyFund fue fundado en 2016 por Craig Cecilio y Alan Lewis, dos experimentados profesionales de la inversión inmobiliaria, y después de calificar por la SEC, ofreció un fideicomiso de inversión inmobiliaria en noviembre de 2018.

Ofrecen un fondo, su Growth REIT, e invierte en edificios de apartamentos (bloques de apartamentos) de al menos cien unidades en los Estados Unidos. Su objetivo es una tasa interna de rendimiento del 10% al 20% durante un ciclo de creación de valor de alrededor de cinco años.

La estrategia no es nueva. Personalmente, he invertido en un REIT privado que utiliza la misma estrategia para invertir en complejos de apartamentos. Cuando terminan los arrendamientos, el operador los renueva y les cobra a los nuevos inquilinos rentas más altas. A medida que el complejo se mueva, la propiedad mejorará, los alquileres aumentarán y el valor de la inversión aumentará.

También están integrados verticalmente, lo que significa que hacen todo internamente. Esto entrará en juego más adelante cuando hablemos de tarifas.

¿Cómo funciona DiversyFund?

DiversyFund es bastante simple: tiene una opción (REIT de crecimiento). Sin selección, solo un fondo, bastante fácil.

DiversyFund tiene una cuenta mínima de $ 500 y no necesita ser un inversionista acreditado para invertir, ya que está invirtiendo en un fondo en lugar de en una sola propiedad.

Puede invertir como individuo, como comunidad, como unidad o mediante un fideicomiso. Como individuo, debe tener al menos 18 años de edad, tener un número de seguro social, tener una dirección residencial legal en los EE. UU. Y ser ciudadano estadounidense, residente permanente o una visa estadounidense válida. Cosas bastante normales.

Su devolución se basa en cuándo se venderán las propiedades, que se espera sea a fines de 2023. Cuando venden la propiedad, usted recupera su inversión principal más un retorno preferencial del 7%. Esta devolución se paga antes de que la empresa gane algo. Las ganancias restantes (si las hubiera) se pagan según un cronograma. Los inversores reciben el 65% de las ganancias hasta alcanzar una rentabilidad anual del 12%. El beneficio restante se divide al 50% entre los inversores y la empresa.

¿Qué es una tasa de rendimiento preferida?

Una tasa de rendimiento preferida se relaciona con el orden en que se distribuye el dinero a los inversores.

DiversyFund Growth REIT ofrece un rendimiento preferencial del 7% sobre el capital invertido del flujo de caja operativo. Esto significa que el primer dinero se paga a los inversores hasta que obtienen un rendimiento del 7%.

A partir de entonces, los inversores pueden cobrar el 65% del flujo de caja restante después de que el patrocinador de REIT haya cobrado una contribución de recuperación. Los inversores pueden lograr una rentabilidad anual de hasta el 12%.

Si bien los rendimientos preferenciales no están garantizados durante un mal año de inversión, los inversores pueden calcular sus rendimientos de inversión a largo plazo.

Más información sobre DiversyFund

Cómo vender sus acciones

Una diferencia entre un REIT inmobiliario financiado colectivamente y un REIT que cotiza en bolsa es la liquidez. Los inversores pueden negociar REIT públicos comprando hoy y vendiendo mañana sin penalización.

Sin embargo, puede llevar varios años canjear sus acciones de DiversyFund. La mayoría de los inversores tendrán que esperar a que el administrador del fondo REIT decida cerrar el fondo y liquidar las acciones. La fecha de liquidación prevista es finales de 2023.

Los inversores también pueden vender sus acciones anticipadamente, pero la venta no está garantizada. Los inversores deben informar al gestor del fondo de su deseo de vender acciones. El administrador del fondo tiene el primer derecho a negarse. Los inversores también pueden transferir acciones a otro inversor.

Si el mercado inmobiliario multifamiliar colapsa o muchos inversores quieren vender, DiversyFund puede negarse a recomprar acciones. Debido al horizonte de inversión abierto, es recomendable invertir solo efectivo que no necesitará hasta unos años después.

Tarifas de DiversyFund

DiversyFund dice que no le cobra ninguna tarifa, lo cual es cierto, pero no la imagen completa. No cobran comisión de gestión por el fondo.

Si participan varias empresas, las tarifas se calculan en diferentes fases. Con el sector inmobiliario tienes distintas unidades como el fondo, el promotor y el patrocinador. Como era de esperar, todos deben recibir un pago para que el desarrollador, el administrador de la propiedad, etc., cobren tarifas al fondo. Como DiversyFund está integrado verticalmente, el fondo se paga "a sí mismo" en cierto sentido.

El Fondo no puede cobrar una comisión de gestión del fondo a los inversores, sin embargo, el Fondo paga las comisiones mensuales / anuales y las comisiones por transacciones. Entonces hay tarifas indirectas (siempre hay tarifas).

Si lee el boletín de Growth REIT, encontrará que la sección sobre tarifas es bastante extensa. Incluye una tarifa de gestión de activos, así como una tarifa de desarrollador considerable. Cada mes se utiliza un pequeño porcentaje para la administración de la nómina.

Estos tipos de tarifas son comunes. La pregunta es, ¿cree que son demasiado altos (o demasiado bajos)? Eso depende de usted.

Impuestos DiversyFund

Dado que está invertido en un fondo, recibirá un Formulario 1099-DIV al final del año. En caso de que liquiden el REIT, todavía obtendrá 1099, pero esto se tratará como una ganancia de capital.

Esto subraya una ventaja de los fondos sobre la propiedad individual. Cuando compré una fracción de una propiedad a través de RealtyShares (ahora desaparecida), me convertí en socio comanditario de una sociedad que era dueña de la propiedad. Todos los años recibí un Formulario K-1. No es un gran problema por sí solo. Pero esto también significó que tuve que presentar impuestos en otro estado. Como residente de Maryland, normalmente no presento una declaración de impuestos de Carolina del Norte ... hasta que obtengo un K-1 de una sociedad con sede en Carolina del Norte.

Otro Formulario 1099-DIV no es gran cosa. No cambia la forma en que presenta sus impuestos.

Riesgos de DiversyFund

La evaluación de los riesgos de inversión para posibles inversiones es parte de la realización de su debida diligencia. Si bien puede ganar dinero con DiversyFund, esta plataforma no es exactamente una inversión de bajo riesgo.

Ciclo de inversión de valor agregado

Puede ganar más dinero invirtiendo en DiversyFund que REIT similares que puede comprar a través de su corredor en línea. Sin embargo, la integración vertical de sus servicios es algo preocupante.

El proceso de inversión consta de varias fases:

Recaudación de capital: Ronda abierta de financiamiento para recaudar capital y comprar bienes raíces Adquisición: Adquirir propiedades de inversión calificadas Renovación: Reparación y mejora de propiedades existentes para agregar valor potencial Valoración: Espere a que el valor de la propiedad aumente después de las renovaciones. Disposición: Vender inmuebles y distribuir beneficios a inversores.

Con la oferta circular, el Growth REIT se introdujo originalmente como una oferta de “grupo ciego” sin beneficios existentes ni proyectos identificados. Ahora hay varios proyectos destacados que dan a los inversores una idea de en qué está invirtiendo el fondo.

Inicialmente, los retornos de inversión anualizados pueden ser más bajos de lo esperado debido al costo inicial de adquisición y reparación. Sin embargo, el rendimiento de las inversiones puede aumentar si los administradores de propiedades pueden aumentar el alquiler y, en última instancia, vender una propiedad para obtener ganancias.

Si desea un ingreso de dividendos estable, confiar en la apreciación de los bienes raíces puede no ser lo ideal. Los inversores pueden obtenerlos a través de los pagos de alquiler mensuales de los inquilinos. También puede ser difícil medir el potencial retorno total de la inversión.

Dado que el período mínimo de inversión es de cinco años, puede resultar difícil predecir el valor de la propiedad. Pueden pasar muchas cosas en un mercado inmobiliario local en media década. La ganancia no es garantía. A veces, la mejora de la propiedad y la espera de ser vendida para obtener ganancias toman más tiempo de lo esperado o no suceden en absoluto.

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Riesgo del mercado inmobiliario local

Como clase de activo, las viviendas multifamiliares pueden ser una gran inversión a largo plazo para generar riqueza. Pero hay errores de inversión. DiversyFund recompensa a los inversores con ganancias pagando dividendos de los ingresos mensuales por alquiler y vendiendo bienes raíces para obtener ganancias.

Sin embargo, varios factores pueden reducir el valor de la propiedad:

Cambios en la economía local y en el mercado inmobiliario Competencia de propiedades existentes y nuevos desarrollos Cambios en la ley de zonificación Incendios, inundaciones y otras pérdidas Daños no asegurados

DiversyFund busca reducir el riesgo invirtiendo en mercados con un fuerte crecimiento del empleo, poblaciones en crecimiento y tasas de vacantes por debajo del promedio.

Los costos excesivos, las reparaciones inesperadas y los préstamos futuros también pueden aumentar la base de costos de inversión. Es más probable que los inversores pierdan dinero si una propiedad se vende con pérdidas, o si fracasa.

A diferencia de las cuentas de ahorro y los certificados de depósito asegurados por la FDIC, los inversores no pueden recuperar el saldo de inversión perdido.

Período de inversión ilíquida

DiversyFund Growth REIT es un “REIT público no negociable” sin mercado secundario. Al igual que las acciones y los ETF, no puede vender sus acciones de DiversyFund para recaudar efectivo rápidamente.

Hay un período de inversión de varios años y DiversyFund liquidará las acciones si el REIT se liquida. La fecha de liquidación es ilimitada y los inversores pueden reinvertir las acciones en otra oferta o pagarlas.

Algunos de los primeros inversores en comprar acciones cuando se lanzó el REIT en 2018 invertirán durante aproximadamente cinco años. La fecha de liquidación actualmente prevista es finales de 2023.

Los inversores pueden ofrecer al gestor vender sus acciones. Sin embargo, el administrador puede negarse a recomprar las acciones. Las acciones vendidas seis meses después de la fecha de compra se venden al 90% de su valor razonable. La transferencia de acciones a otro comprador es posible en determinadas circunstancias.

Falta de diversificación

DiversyFund Growth REIT, que ofrece circulares, establece que es probable que la mayoría de las propiedades de inversión se encuentren en el mercado del sur de California. El patrocinador está más familiarizado con este mercado local, que puede reducir el riesgo de inversión.

Sin embargo, el Growth REIT podría no ser una buena opción si no desea exponerse a los bienes raíces de California. Los REIT con una cartera a nivel nacional están diversificados de forma más natural.

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DiversyFund frente a Fundrise

El competidor más cercano a DiversyFund es Fundrise, que ofrece tres niveles de cuenta: Starter (mínimo de $ 500), Core (mínimo de $ 1,000), Advanced (mínimo de $ 10,000) y Premium (mínimo de $ 100,000).

Con Starter puedes entrar en un eREIT.

Core le permite elegir las inversiones que desea (inversión equilibrada, ingresos adicionales, crecimiento a largo plazo) y se incluye la inversión automática.

Mover los planes hacia arriba le permite agregar propiedades individuales y acceder a fondos adicionales.

Fundrise cobra una tarifa de asesoría de inversión anual del 0.15% (que puede no aplicarse en ciertas circunstancias, por ejemplo, si invita a otro inversionista) y es igualmente ilíquido.

Para obtener más información, consulte nuestra revisión completa de Fundrise.

DiversyFund frente a RealtyMogul

RealtyMogul es otra alternativa superior a DiversyFund y puede ser una mejor opción para inversores acreditados. El inversionista rico puede invertir en ofertas individuales de "colocación privada" y 1031 bolsas de valores. Invertir en ofertas seleccionadas le da más control sobre el proceso de inversión y puede tener un mayor potencial de ganancias.

Los inversores no acreditados pueden invertir en dos REIT diferentes. Cada REIT tiene una inversión mínima de $ 5,000 pero una estrategia de inversión diferente.

MogulREIT I puede ser más reacio al riesgo y se enfoca en la deuda para generar dividendos mensuales sobre los ingresos por alquiler en bienes raíces comerciales. El rendimiento de distribución anualizado después de las tarifas es del 6% APY.

MogulREIT II es similar al DiversyFund Growth REIT en que invierte en edificios de apartamentos. Una diferencia es que la cartera de RealtyMogul puede tener una presencia nacional más amplia. La mayor parte de las propiedades inmobiliarias se encuentran en el sur y este de Estados Unidos. Este REIT tiene un rendimiento anualizado anualizado del 4,5% y puede hacer más vendiendo propiedades para obtener ganancias.

Las comisiones por gestión de activos pueden llegar hasta el 1,25% del valor del capital. Esta tarifa continua puede ser más alta que las tarifas de DiversyFund. Sin embargo, también debe comparar los otros costos auxiliares, como: B. el costo de compra o venta de bienes raíces.

¿Quién debería invertir en DiversyFund?

Los inversores que busquen una exposición inmobiliaria multifamiliar del sur de California con un horizonte de inversión de cinco años deberían considerar DiversyFund. Es posible lograr rendimientos anuales que compiten con el rendimiento anual promedio histórico del S&P 500.

DiversyFund no está libre de riesgos, pero generar ingresos por inversiones puede ser menos volátil que invertir en acciones inmobiliarias. El tamaño mínimo de inversión de $ 500 y la posibilidad de que los inversores no acreditados inviertan facilitan que cualquiera pueda invertir directamente en bienes raíces.

¿DiversyFund es para usted?

Si está buscando invertir en una casa multifamiliar, esta es una de las mejores opciones. Dado que solo ofrecen una opción de inversión, la pregunta es si está familiarizado con su estructura de tarifas.

Altas tarifas de inversión

Cuando lo comparé con mi inversión personal, las tasas de DiversyFund parecían altas. Mi inversión privada tiene una tarifa de administración de propiedad del 2%, pero se basa en las rentas cobradas. Esto es similar a la tarifa mensual que figura en la presentación de la SEC (aunque, según mi lectura, esa tarifa se establece en la cuenta de capital del inversor). Esta revisión de Motley Fool no era fanática de DiversyFund, ya que tienen un historial limitado, tarifas superiores a la media y varios otros aspectos.

Retorno preferido

Un área menos obvia en la que se metió Motley Fool fue la de la estructura de retorno. DiversyFund ofrece un 7% preferencial y luego una participación en las ganancias de 65/35 hasta un 12% por año. También hay una carrera para ponerse al día mediante el interés patrocinado. The Motley Fool dijo que 80/20 o 75/25 (sin ponerse al día) son más típicos.

En mi negocio privado, obtuve un rendimiento preferencial del 8% con una división de 70/30 sin ponerme al día o una disminución en la división basada en el rendimiento.

Alternativamente, hay muchas otras formas de invertir en bienes raíces si solo desea ingresar en bienes raíces en lugar de venderlo como un activo de edificio de apartamentos. Puede optar por las plataformas de crowdfunding de bienes raíces o mantenerlo simple y elegir un REIT que cotice en bolsa.

Más información sobre DiversyFund

Positivo y negativo

beneficios

Inversión mínima de $ 500 Inversión en propiedades de inversión de múltiples inquilinos, multifamiliares y múltiples inquilinos Rendimiento preferencial del 7% Puede ser menos volátil que los REIT cotizados Los inversores no necesitan administrar propiedades

desventaja

Exposición a inversiones de varios años Es posible que no se reconozcan los valores de las propiedades. Las tarifas son más altas que otras opciones de inversión. Pequeña cartera de inversiones. Sin colocaciones privadas para inversores acreditados. Enfoque geográfico estrecho

Resumen

Con DiversyFund, los inversores pueden invertir fácilmente en propiedades multifamiliares. Con una inversión de al menos $ 500, muchos inversores pueden permitirse abrir una pequeña posición y diversificar su cartera. Si está buscando invertir en activos alternativos, DiversyFund puede ser una idea valiosa a largo plazo si está familiarizado con los REIT inmobiliarios financiados por crowdfunding.

Revisión de DiversyFund: Invertir en viviendas multifamiliares apareció por primera vez en Best Wallet Hacks.