¿Qué es la inversión de gravamen fiscal?

¿Qué pasa si le digo que hubo una inversión con un rendimiento garantizado por el gobierno?

Probablemente diría: "Gracias Jim, pero no soy un tonto y sé que los recibos de pago son súper aburridos". (¡También son súper seguros!)

Si pudiera leer el título de esta publicación, probablemente ya sepa la respuesta: gravámenes fiscales (y estos están garantizados por bienes inmuebles).

Me enteré hace muchos años e incluso participé en una subasta de gravámenes fiscales. No compré nada, solo quería absorber la experiencia. Hace casi diez años, participé en una subasta de gravámenes fiscales, también conocida como venta de impuestos, que se realizó en los escalones del Palacio de Justicia del Condado de Howard.

La subasta se lleva a cabo aquí solo una vez al año, en mayo o junio, y en la que participé fue realmente informal. No estoy seguro de qué harán con 2020 porque los que se han planeado ya se han cancelado. Pensé que todo sobre el gobierno y los tribunales tendría algo de formalidad. Era literalmente un hombre parado en las escaleras con un portapapeles pidiendo hipotecas, aceptando ofertas y escribiendo registros.

La gente que se paseaba era igualmente informal. Sabían lo que querían, esperaron a escuchar el número de depósito e hicieron sus ofertas. Algunas personas estaban hablando por teléfono, otras tenían sus propios portapapeles y parecía que todos se conocían. Era como Storage Wars, pero con casas de personas.

Fui y pensé que era una buena forma de invertir, pero probablemente no para mí ... pero aprendí mucho.

¿Qué es la inversión de gravamen fiscal?

Los gobiernos estatales y locales necesitan sus impuestos y si no se les paga, tienen que recuperarlos de alguna otra manera. Los impuestos a la propiedad son una fuente importante de ingresos para la mayoría de los gobiernos locales. Si un propietario no paga el impuesto a la propiedad, el distrito o la ciudad establece un gravamen sobre la propiedad y en las subastas que se subastan a los inversores como parte de un gravamen fiscal.

Esto puede variar, pero la mayoría de las autoridades fiscales locales subastan un gravamen fiscal después de dos a cinco años de impuestos no pagados. El período exacto depende de las leyes estatales.

Algunos gobiernos locales venden certificados de impuestos donde los inversores pueden pagar el monto del impuesto moroso. El gobierno recibe su dinero y el inversor puede cobrar intereses si el propietario paga sus impuestos morosos.

El propietario puede tener hasta un año para pagar el gravamen. Tan pronto como reembolsa el derecho de retención, abandona la inversión y vuelve a ser propietario de la propiedad.

Si el propietario se atrasa, debe ejecutar una ejecución hipotecaria y asumir la propiedad total de la propiedad. Luego tiene que vender la casa o convertirla en una propiedad de alquiler para generar ingresos de inversión. En realidad, esto rara vez sucede, la mayoría de los inversores reciben la tasa de interés prescrita por el municipio.

Gravamen fiscal vs. Declaración de impuestos

Los gravámenes fiscales y las declaraciones de impuestos se pueden vender en la subasta de impuestos en la que participa. Si bien estos dos términos suenan igual, debe comprar toda la propiedad por adelantado con las declaraciones de impuestos.

Comprar casas de ejecución hipotecaria durante la Gran Recesión de 2008 para rehabilitar y trabajar de manera rentable es un ejemplo de inversión en declaraciones de impuestos. No todos los inversores tienen el tiempo o el capital para invertir en declaraciones de impuestos.

Los gravámenes fiscales solo requieren que invierta en los impuestos morosos. Tener que invertir solo unos pocos miles de dólares y no reparar una casa embargada es más práctico para la mayoría.

Alrededor de 30 países tienen gravámenes fiscales de subasta de ciudades y condados.

Los gravámenes fiscales son similares a un préstamo bancario para un préstamo de automóvil o hipoteca, ya que es una obligación de deuda. El propietario solo puede vender o refinanciar la propiedad después de que se ha liberado el derecho de retención. En este caso, le pagarán el depósito más los intereses.

Cómo ganar dinero invirtiendo en gravámenes fiscales

Hay dos formas de ganar dinero invirtiendo en gravámenes fiscales:

Recauda pagos de intereses simples del propietario Excluir la propiedad y venderla o alquilarla.

Cada estado tiene un límite de tasa diferente en los gravámenes fiscales. En la mayoría de los estados, puede esperar intereses entre 5% y 18% sobre el depósito. El condado de Howard establece una tasa de interés del 18%. La tasa de interés real (real) que puede cobrar depende de cuán competitiva sea la subasta de impuestos, ya que todos están haciendo una oferta por el gravamen.

En la mayoría de las subastas, el inversor recibe la tasa de interés más baja. La subasta comienza con la tasa de interés máxima y se reduce con cada nueva oferta. Por ejemplo, la tasa de interés de apertura puede ser del 18%, pero la tasa de ganancia solo puede ser del 5%.

En teoría, las propiedades menos riesgosas tienen una tasa de interés más baja y las propiedades más riesgosas están más cerca de la tasa de interés más alta. Esto es similar a los préstamos entre pares o las inversiones en préstamos comerciales.

Con la mayoría de las inversiones en gravámenes fiscales, no necesita excluir la propiedad, pero puede hacerlo. Debe centrarse principalmente en su potencial retorno de la inversión.

Invierta en gravámenes fiscales: paso a paso

Invertir en gravámenes fiscales requiere mucha investigación por dos razones. En primer lugar, preferiría que el propietario reembolse el préstamo y gane su tasa de interés. En segundo lugar, si no, desea asegurarse de que puede vender o alquilar la propiedad si necesita una ejecución hipotecaria.

El mejor punto de partida puede ser su mercado inmobiliario local. Necesita conocer información como la ubicación de vecindarios y distritos escolares de alta calidad. Los propietarios de bienes raíces de alta calidad también tienen más probabilidades de pagar su factura de impuestos.

Cada ciudad y condado tiene diferentes procedimientos para comprar gravámenes fiscales, recaudar pagos de intereses e iniciar la ejecución. Si bien necesita conocer las complejidades de su mercado de inversión, el proceso de inversión es similar. Estudia esto porque no quieres aprender sobre la marcha.

Solicite una lista de impuestos morosos

Las listas de impuestos morosas están disponibles en la mayoría de los recaudadores de impuestos u oficinas del tesorero en ciudades y condados. Estas listas pueden decirle qué propiedades están en subasta.

Dependiendo de lo moderno que sea el departamento, puede recibir la lista por correo electrónico. En departamentos obsoletos, puede llamar una lista personalmente.

Debe investigar la lista de impuestos para estos detalles:

Dirección Cantidad de impuestos adeudados Número de años con impuestos morosos

Puede usar estos tres factores para crear una lista de candidatos de propiedades potenciales.

Para evitar la competencia, puede intentar contactar al propietario para ver si está interesado en vender. Esta táctica puede ayudarlo a evitar una guerra de ofertas si finalmente desea comprar la declaración de impuestos.

Es posible que pueda mantener sus costos bajos si se acumulan impuestos no pagados en un lote baldío, piense en las tierras de cultivo.

Los bienes inmuebles desarrollados tienden a tener valores inmobiliarios más altos y pueden requerir reparaciones extensas si termina la ejecución hipotecaria.

Investigar propiedades potenciales

Después de descubrir qué propiedades están en subasta, cree una lista de candidatos de propiedades potenciales en su área de compra.

Pase las propiedades para ver cuál es su primera impresión. Si le gusta la propiedad y el área circundante, debe presentar una oferta.

Calcule su oferta de interés más baja antes de la subasta. No vale la pena ganar cada guerra de ofertas si su dinero puede generar un mayor rendimiento en otros lugares.

Participa en una subasta

Algunas subastas requieren que usted participe en persona para ofertar. Muchos lugares ahora van a subastas en línea donde los inversores remotos pueden participar en la promoción.

Cualquier método de subasta puede ser competitivo. Debe conocer los límites de su oferta de antemano para evitar una oferta excesiva.

El ganador paga estos costos por adelantado para comprar el gravamen fiscal:

Impuestos no pagados Castigos Intereses devengados

Estos son los impuestos y tasas que el propietario debe al gobierno. Entonces este es el precio mínimo de venta.

Cobrar el pago

En la mayoría de los estados, debe decirle al propietario que tiene su derecho de retención. El propietario le paga mensualmente durante el período de canje.

La mayoría de los períodos de reembolso son de al menos un año, pero pueden ser más largos.

Si el propietario no paga el derecho de retención dentro del período de pago legal, puede iniciar el proceso de ejecución. Hay ciertos procedimientos y cronogramas que debe seguir para lograr una ejecución hipotecaria adecuada. Asegúrese de verificar las leyes cuando su gravamen fiscal se convierta en una venta de impuestos.

Quien debe invertir

Los gravámenes fiscales pueden ser una forma consistente de generar ingresos a corto plazo sin tener todo su dinero en la bolsa de valores. Los inversores acreditados con experiencia en inversiones inmobiliarias también pueden encajar bien.

Los rendimientos potenciales están entre 12% y 18%, dependiendo del límite de la tasa de interés del gobierno. La cantidad que puede ganar depende del país en el que invierta y de lo bajo que oferte.

En términos de tiempo y capital requerido, invertir en gravámenes impositivos está en algún lugar entre comprar un fondo de índice de bienes raíces (o propiedad de crowdfund) y entregar casas.

¿Quién no debería invertir en gravámenes fiscales?

Tax Lien Investing no es para aquellos que buscan un enfoque de inversión simple. Debe pasar horas revisando propiedades potenciales, participando en una subasta y posiblemente completando la propiedad.

Los gravámenes fiscales no son el lugar adecuado para estacionar el efectivo que necesitará en tres años. Sin embargo, los gravámenes fiscales pueden ser una forma emocionante de diversificar su cartera si se arriesga a tener el capital para un horizonte de inversión a mediano plazo.

Posibles riesgos de gravámenes fiscales

Esta idea de inversión no está exenta de riesgos, ya que el propietario todavía tiene que pagar los impuestos vencidos. En lugar de pagarlos al gobierno, estás en el gancho. Si bien invertir en gravámenes fiscales puede ser menos arriesgado que cronometrar el intercambio o negociar acciones de centavo, debe hacer su debida diligencia.

Estos son algunos de los riesgos que puede enfrentar y reducir sus ingresos potenciales.

Bajas tasas de interés

Una guerra de postores significa que no puede ganar una tasa de interés deseable. Invertir en gravámenes fiscales requiere mucho esfuerzo. Su potencial retorno de la inversión puede ser comparable a otras ideas de inversión que requieren menos esfuerzo.

Usted paga impuestos y tarifas adicionales

Si posee el derecho de retención de impuestos, puede ser responsable de futuros impuestos no pagados y multas si el propietario no paga. Incluso puede que tenga que pagar multas a la ciudad por incidentes tales como no cortar el césped.

Propietario se declara en quiebra

Un juez puede reducir legalmente la tasa de interés de su gravamen fiscal si el propietario se declara en bancarrota. Piense en este riesgo como un recorte de rendimiento en su stock de dividendos favorito.

Los gravámenes fiscales vencen

El gravamen fiscal que gana en una subasta puede caducar después del período de canje. Si no realiza un seguimiento después del período, puede perder la oportunidad de recuperar su inversión original.

Asegúrese de estar familiarizado con las reglas de aplicación locales. Tienes que comenzar el proceso de ejecución dentro de un tiempo determinado. También debe enviar notificaciones al propietario sobre pagos atrasados. Seguir un procedimiento incorrectamente puede afectar sus esfuerzos.

La propiedad no tiene valor.

Vender una ejecución hipotecaria no es una forma garantizada de ganar dinero. La propiedad puede no ser fácil de vender si la estructura no ha sido reparada o está en un vecindario pobre.

Además, no sabe qué daño causará el propietario al mudarse.

Es posible que pueda inspeccionar el exterior de una propiedad antes de la subasta de venta de impuestos, pero es posible que no pueda mirar dentro de la casa hasta que la propiedad esté cerrada. Puede ser una brecha de varios años desde ganar la licitación hasta entrar a la casa. Mucho puede cambiar durante este tiempo.

Evite vecindarios con altas tasas de ejecución hipotecaria o daños a la propiedad. Evitar estos riesgos reduce la probabilidad de comprar una "propiedad submarina" que tenga un valor de mercado más bajo que sus costos de inversión.

Invertir en gravámenes fiscales puede ser una buena inversión, pero puede requerir mucho trabajo. Esa es una de las razones por las que no lo hice.

Otra cosa es que realmente no me gusta la idea de excluir a alguien y echarlo de su casa. Me doy cuenta de que esto es raro, pero ni siquiera quisiera hacerlo. Hay otras formas menos cargadas emocionalmente de ganarse la vida.

The Post ¿Qué es la inversión de gravamen fiscal? apareció por primera vez en Best Wallet Hacks.